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楼市冰封期买房指南
类型:热点关注  日期:2018-09-24  浏览:177 次  评论:查看评论
  楼市冰封,已然成为从上到下的共识。
 
  自1998年住房市场化改革以来,楼市第一次遭遇如此之多的限制,买房投资首度面临如此之多的不确定因素,这意味着过往的楼市投资逻辑都将不再适用。
 
  暴涨时代的逻辑简单且粗暴,买到就是赚到,这是全民共识;暴跌时代的逻辑也很简单,任其降价打折,我自岿然不动。唯有冰封模式,前进后退皆不得,买与不买都两难。
 
  越是到了转折时刻,越需要专业判断。越是到了变局关头,也需要理性分析。这篇文章,既是对楼市冰封模式的全面解读,也是具有实操价值的买房投资指南。
 
  01
 
  趋势
 
  房价永远涨,但中间会玩过山车
 
  这是我们对历史经验的总结,也是对楼市周期循环往复的根本判断。
 
  站在房价暴涨的山峰,每个人都能得出“房价一直涨”的结论。但事实上,房价并非“只涨不跌”,历史上的几次调整,让不少人胆战心惊。
 
  全国范围的大调整,第一次是2008年,受金融危机影响,被后来的四万亿大投资所拯救;第二次是2014年,被“涨价去库存”和“棚改货币化”所挽回。
 
  至于区域崩盘,案例更不少。最早的一次是1990年代的海南大崩盘,“天涯海角烂尾楼”的景观晒了许多年,直到10年后海南旅游岛规划出台,方才得到缓解。
 
  最近的一次是2011年的温州民间借贷危机,带动楼市泡沫破裂。温州房价直接腰斩,直到这一轮,还没回到当初的顶峰。
 
  即使房价一直涨,一次大跌也会让许多人回到原点。
 
  香港可谓一直涨的典型,但1997-2003的大跌,让无数人沦为“负资产者”。房价最高下跌70%以上,弃房断供屡见不鲜。
 
  即使后来房价一路上涨,有多少普通家庭能撑过这几年?又有多少高杠杆者能全身而退?
 
  没有对抗风险的能力,那就不要随意去对赌风险。
 
  所以,即便房价一直涨,闷头进去买房的逻辑,也不是在所有时候都适合。当市场出现调整信号时,无论多谨慎都不为过。
 
  02
 
  环境
 
  内外压力叠加,楼市冰封是必然选择
 
  要想了解楼市为何被全面冰封,必须要明白大环境正在发生何种变化。
 
  对外,美国拿出了“减税加息缩表”的三板斧,全球资金回流,带来人民币贬值和资本外流的双重压力;与此同时,贸易争端一直未有缓解,出口形势受到影响,经济下行压力进一步加剧。
 
  对内,居民杠杆率翻倍,高房价已经对消费形成挤压效应,房地产领域的金融风险也处于事实上的高位。经济下行、消费不振、老龄化危机同时到来,整个市场面临前所未有的重负。
 
  正是在这种背景下,楼市调控不断加码。既要限制需求,也要限制供给,更要限制整个市场的自由交易,既要防范资金快进快出造成的剧烈波动,也要防范楼市风险波及到整个经济体中。
 
  一言以蔽之,楼市冰封,以时间换空间,防范风险,为长效机制落地提供可能。
 
  这种背景下,楼市的玩法已经发生变化。政策鼓励你冲的时候,就不要犹豫;当政策一而再再而三喊停的时候,就要多看看前后了。
 
  03
 
  提醒
 
  限售冻房的风险要谨防
 
  这一轮楼市调控,最大的利器是限售。
 
  限售,让房子暂时失去流动性,从而提高炒房的时间成本,将投机资金封堵在楼市,同时减少市场下行时的抛售压力。
 
  从厦门开始,目前全国已经60多个城市加入限售大军,几乎包括所有的一二线热门城市,还有一些高热不退的三四线城市。
 
  限售时间一般是两年和三年,部分城市还有5年,但实际楼市冰封的时间要长很多。
 
  因为限售多是从拿到房产证之日开始算起,而从签约到拿到房产证一般还有一到两年的时间,实际限售周期可能长达四五年之久。
 
  四五年时间,什么都有可能发生。千万不忽视了时间的力量。
 
  资金有时间成本,更有风险成本,这是所有投资者都必须考虑到的。
 
  04
 
  城市
 
  一二线要熄火,三四线会地震
 
  一二线与三四线的楼市逻辑完全不同。
 
  一二线拥有产业集聚、人口流入和资金汇聚的优势,而三四线往往都是经济增长乏力、人口资金持续流出之地。
 
  同样是放水,降准降息就能激活一二线楼市,而三四线必须依靠“棚改货币化”这样的定向放水才能成功。
 
  如今,货币虽然再度放松,但资金被严禁流入楼市,房企在资金流压力之下,开始用脚投票,全国已有超过800宗土地流拍,其中不乏一二线城市。
 
  至于三四线城市,本就是棚改货币化结的果。三四线房价上涨,其实就是以棚改之名定向放水的结果。
 
  如今棚改货币化正在熄火,棚改新增贷款不断萎靡,棚改货币化安置正在退潮,有城市甚至已经全面停止“涨价去库存”。
 
  棚改货币化一旦熄火,三四线楼市就彻底终结。我们的结论是:过去越是依赖棚改货币化的城市,受到的影响就越大。
 
  退一步讲,按照最乐观的估计,棚改货币化还能勉强维持,那么2020年也是三四线城市最后的关口。
 
  因为,2020年是全国棚改收官之年。
 
  05
 
  区域
 
  没有支撑的远郊区跌得最快
 
  在楼市冰封期,衡量买房投资的标准,不再是哪个区域涨得更快,而是哪个区域最能抗跌。
 
  城市如此,城市内部也是如此。
 
  显然,一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区,必然率先开启下跌步伐。即便有概念炒作的远郊区,也要看这些概念最终能否落到实处,否则靠概念炒作支撑起的上涨,也最容易高位下坠,一地鸡毛。
 
  要知道,在楼市上行期,无论是中心城区还是偏远郊区,都是实现同等程度的上涨,这是普惠行情的体现。
 
  但在楼市下行中期,中心城区有学位、医疗、交通、人流等硬件条件的支撑,一般不会轻易下跌,而远郊区到处都是新房,又缺乏人口流入,二手房根本就没人接盘。
 
  什么叫远郊区?只要夜晚去看看亮灯率一清二楚,没人居住的区域,靠谁来接盘?
 
  事实上,在北京、上海、广州、杭州等地,楼市已经开始高位盘整,而盘整都是从远郊区开始的。
 
  06
 
  开发商
 
  小开发商的房子尽量不要买
 
  这句话完整来说是:小开发商的房子尽量不要买,大开发商的房子也要看质量。
 
  为什么这么说?主要原因在于,当楼市资金链收紧之后,小开发商有跑路的风险。而大开发商的融资渠道相对较多,受到的影响相对较少,应对风险的能力更强。
 
  次要的原因是,在限价政策束缚之下,开发商普遍都有偷工减料的动力,房屋质量难以保障。这方面,大开发商的问题也不少,但小开发商会更加泛滥。
 
  此外,与小开发商相比,大开发商认知度更高也会更顾及名声,即使出现问题,也会更容易组织维权,维权的声音更能得到社会舆论的关注和声援。
 
  这是最现实的考虑。
 
  07
 
  房地产税
 
  只有一套房的不用太担心
 
  房地产税的到来是大概率事件。
 
  目前,住房信息联网、国地税合并、70年产权自动续期、赋予地级市以立法权,这四大准备工作已经完成,开征房地产税已无技术障碍。
 
  从法律上讲,税收法定,房地产税要在全国人大进行审议,快则今年年底,慢则五年以内。
 
  不过,房地产税草案尚未出台,但从已透露的各项信号不难认定,房地产税不会一刀切,也不会对所有家庭都征收。
 
  无论是按照国际惯例,还是官方已经透露的信息,我们都不难得出两个判断:
 
  一是房地产税会分步推进,一二线城市首当其冲,三四线城市未必会征收。
 
  二是房地产税会设计一定的免征面积,最好的情况是首套免征,最差的结果也是每个家庭都有一定的免征面积。
 
  话句话说,对于只有一套房的刚需,房地产税根本就不是需要担心的事情。
 
  08
 
  学位房
 
  刚需中的刚需
 
  这两年,虽然租购同权的声音一浪高过一浪,但是雷声大雨点小,学位房依旧是刚需中的刚需。
 
  一方面,中国家长对教育的重视前所未有,最直观的体现就是培训机构的野蛮生长,即便政策连番打压都阻挡不了家长的“抢跑”心理。
 
  另一方面,无论是广州推出的“租购同权”,还是北京准备试行的“学区房”,短时间都难以落地。
 
  教育焦虑越是根深蒂固,学位房的需求就越坚挺,楼市冰封期无法改变这一趋势。
 
  09
 
  刚需
 
  拿好现金,等待入场
 
  在楼市咨询里,经常听到一句话:“是刚需就买”。
 
  这话只有一半正确,另一半完全是不负责任的说辞。刚需的钱也是钱,相比于投资者,刚需的钱往往来自于六个钱包,更需要慎重。
 
  从结果论的角度看,刚需自然是越早入场越好,但谁也没有上帝的全能视角。尤其是在各种风险都叠加而来时,再鼓励刚需闷头入场,显然是不负责任的。
 
  那么,对于尚未购房的刚需来说,楼市冰封期,或许是难得的入场时期。
 
  一方面,限价摇号政策,强制让开发商让利于业主,这是少有的保护刚需的举措。限价让一手房价格远远低于市价,而摇号又优先向无房的刚需进行倾斜。所以,只要一手房与二手房之间存在20%以上的套利空间,刚需都不妨直接介入。
 
  另一方面,对于换房群体来说,最好的时机正是市场稳定之时。房价暴涨,担心踏空;房价暴跌,又担心买在高点。只有在房价高位盘整时,才会有充分的时间进行选择,买方市场里没有恐慌之说。
 
  这个时机,正是从郊区到中心城区、从老破小到新房次新房、从普通房到学位房的最好选择。
 
  10
 
  未来
 
  等放松的声音再起来
 
  请记住我们开头说的,楼市是有周期性的。
 
  短期来看,如果基建不能有效提振经济增长,仍有可能重回放水刺激房地产的老路。
 
  具体的信号可以关注这两个方面,
 
  一是各地呼吁取消限购的声音此起彼伏;
 
  二是房企融资渠道悄然放松,房贷利率被引导往下走。
 
  长期来看,出生人口下滑,老龄化日益严峻,这是拖累房价上涨的根本因素。但城镇化还有推进空间,放水式刺激还有可能被一再拾起,房价仍有往上走的可能。
 
  至于崩盘,根本不用操心。如果大崩盘真来了,那受影响的就不只是房地产了。
 
  回到现实,回到当下,楼市冰封期,多看少动,守好现金,等待时机。
 
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