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开发商逾期交房 购房者该如何要求赔偿?
类型:政策法规  日期:2018-09-24  浏览:354 次  评论:查看评论
  延期交房是准业主们最头疼的问题,也是最常见最普遍的一类商品房买卖纠纷。在处理这一类纠纷时,究竟是否构成延期交房?延期交房应该承担怎样的责任?开发商往往利用准业主们欠缺专业知识的弱点,否认延期或者推脱延期的法律责任。
 
  【案例】
 
  2014年,张先生看中了锡山区某地产开发公司的一个楼盘,当年5月12日,张先生与开发公司签订了商品房买卖合同,购买该楼盘房屋一套。合同约定,开发公司应于2015年9月15日前将房屋交付给业主。合同还对双方权利义务及违约责任进行了约定,合同约定如开发公司逾期交房的,应按买房人累计已付款的2%向买房人支付违约金。合同签订后,张先生依约履行了合同相关的义务,按期缴纳购房款共计135万余元。但开发公司迟至2016年5月31日才将房屋交付给张先生。且在交付该房屋时,开发公司要求张先生签订《接房手续书》,载明:1、业主已办理完毕接房手续,已付清相关费用,除房屋保修责任外,业主声明与开发商之间已无任何瓜葛;2、业主确认:开发商对本《接房手续书》中免除或限制开发商责任的条款已作出特别提示,业主已充分理解并完全认同其全部内容。
 
  后张先生要求开发公司支付延期交付的违约金,被开发公司以已经签订《接房通知书》为由拒绝,张先生遂诉至法院。
 
  法院经审理后认为,该《接房通知书》系开发公司为办理交房手续事先拟制的格式文本,有关条款为免除自身责任而预先拟制,开发公司应采取合理的方式提请买房人注意,并应就该条款的内容作出特别说明,但通知书不仅未对免责条款特别提示,反而使用比主文更小的字体,该条款应属无效。开发公司交付房屋的行为构成逾期交房,依法应承担违约责任。
 
  法舟律师事务所张虎律师对逾期交房的法律认定、后果分析如下:1、逾期交房时间应该如何认定?
 
  房屋买卖合同中,开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为被称之为逾期交房。在延期交房纠纷中,交房的时间的认定至关重要,它关系到延期交房从何时计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”。由此可知,当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的,出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”,即为合同约定的房屋交付使用。但如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有,还应办理房屋所有权移转登记的,出卖人就应按约定履行义务。
 
  2、逾期交付的情形开发商应
 
  该担负什么样的责任?
 
  根据《商品房销售管理办法》 第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。”可见因开发商延期交房的是可以要求开发商承担违约责任的。此外如遇不可抗力的情形,需要延期交房的,开发商也有告知义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人延迟交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。因此,开发商延期交房的话,购房人可以要求解除合同和退房,但是必须按照法定的条件和程序办理。
 
  3、开发商逾期交房,购房者
 
  该如何要求赔偿?
 
  按照《合同法》的规定,合同有约定时,按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加; 约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”对此,可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失,如果不被接受,可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。没有约定时,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
 
  张虎律师提醒:对于很多没有购房经验的购房者来说,对买房子需要注意的细节都是只知其一,不知其二的,尤其是在签合同的环节,往往都是被开发商牵着鼻子走。所以在此提醒各位购房者在签订合同的时候,一定要看清房屋交付使用的时间以及出现延期交房后该如何约定赔偿等具体事项。对于交房时间的约定越明确具体越好。除法律或合同另有规定外,在约定的交房期限届满之日时,卖方若不能向买方交付房屋的,卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。
 
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