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央行行长:房地产存在泡沫
类型:专家解读  日期:2017-11-07  浏览:273 次  评论:查看评论
  11月4日晚上,央行在官网发布了周小川的一篇署名文章,文章中关于房地产方面,他认为中国“一些城市出现房地产价格泡沫化”。
 
  1、央行行长:房地产存在泡沫
 
  11月4日晚上,央行在官网发布了周小川的一篇署名文章,标题是“守住不发生系统性金融风险的底线”。
 
  这篇文章论述了当前金融行业面临的主要问题、成因,并提出了对策。这篇5500字左右的文章里,63次提到了“风险”,43次提到了“监管”,31次提到了“改革”,21次提到了“开放”。
 
  关于我们最关注的房地产话题,提到重要判断:房地产存在泡沫。
 
  周小川在文章里说:2015年年中的股市异常波动,以及一些城市出现房地产价格泡沫化,就与场外配资、债券结构化嵌套和房地产信贷过快发展等加杠杆行为直接相关。
 
  也就是说,他认为中国“一些城市出现房地产价格泡沫化”。至于是哪些城市,文章并没有点明。但有一点是肯定的,绝对价格最高的北上深,以及三亚、厦门等城市,显然“最值得怀疑”。
 
  此外,周小川还认为“房地产信贷增长过快”。不过此前他曾表示过,中国住户部门的杠杆率并不算高。
 
  2、什么是“房地产泡沫”?
 
  我们常常听到“房地产泡沫”这个词,那么“房地产泡沫”究竟指的是什么呢?
 
  它是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。
 
  当资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”。
 
  而房地产“泡沫”是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。
 
  “房地产泡沫”的主要特征有什么
 
  1、房地产价格波动幅度较大
 
  2、没有稳定的周期和频率
 
  3、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加
 
  3、“房地产泡沫”只有中国才有?
 
  中国房价那么高了,“房地产泡沫”只有中国有吗?
 
  肯定不是。
 
  前不久,瑞士银行(UBS)发布了一份全球城市房地产泡沫指数报告,分析全球一些热门投资城市房地产出现泡沫的风险程度。
 
  在瑞银的报告中,多伦多楼市位居泡沫风险榜首,其次是瑞典斯德哥尔摩、德国慕尼黑、温哥华、悉尼。前五名中,加拿大占了两席,算上悉尼,华人爱去的城市已经占了五分之三。
 
  数据与三年前相比,房价泡沫风险的城市不仅有了量的变化,也实现了质的飞跃。今年被评为房价泡沫风险的城市数量是2015年的三倍,从15年的3个上升为8个,而且部分城市泡沫风险越来越大。
 
  多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、悉尼、香港、阿姆斯特丹都出现不同程度的泡沫风险增大。而巴黎、洛杉矶、苏黎世、东京的房价虽然尚未有泡沫风险,但这些城市房价被高估的指数也越来越高。
 
  这份榜单中为什么没有中国城市?
 
  由于中国国情特殊,且缺乏相关资料,瑞银的这份楼市泡沫分析包括并没有考虑中国大陆城市。
 
  4、中国“房地产泡沫”快破了?
 
  中国房地产是不是一个大的泡沫?这个泡沫会不会破?长久以来都是学术界和普通群众关心和困惑的问题。尤其房价2015—2016年进一步的疯狂上升之后。
 
  既然周小川肯定了中国房地产泡沫的存在,那么中国房地产是不是个快破了的泡沫?
 
  很可能不是。就算是,不太会爆。
 
  “房价看起来涨了很多,但还不是一个巨大的泡沫,就算非得说它是巨大的泡沫,这个泡沫也不会崩盘。”
 
  主要基于供给和需求两方面做出这个判断的。在房地产库存方面,他表示,一线城市开发商没存货,北上广深没什么房子可卖,二线城市存货略有上升,没那么严重,四线城市的存货很多。而现在中国的房子更多的盖在了不需要盖的地方,没有盖在特别需要的地方。
 
  长期的房价取决于长期的生产成本,需求决定短期的房价。大城市房子长期的生产成本主要不来自于建筑成本,而是来自于有限的土地供应。
 
  北上广深涨到今天这个样子,二线城市也涨不少,未来20年满足哪些条件这些高房价可以持续?他表示要取决2个要素,取决未来人们对房子的有多强劲,其中最主要的因素就是收入增长有多快。第二个因素是政府能供多少地盖房。
 
  5、未来中国房地产应该往哪方面努力?
 
  现在房价的确已经很高了,接近快成为一个被崩掉的泡沫了,必须非常小心谨慎对待它。
 
  那么未来中国房地产应该往哪方面努力?
 
  北大光华管理学院教授、北大经济政策研究所所长陈玉宇为我们给出了答案。
 
  1、国土部门改革僵化的用地指标审批机制,由地方政府更大自主权利决定土地的使用。
 
  2、改革城市规划的工程师主义做法,充分考虑成本、价格的作用,不能墨守毫无根据的容积率指标,要充分考虑当地的市场情况。
 
  3、改交易环节的税收为持有环节的税收。
 
  4、大力建设健康的金融和资本市场,增加人们储蓄的出处,有更多投资机会和方式,减少买房需求。
 
  5、大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高;适当进行房地产投资需求管控,尤其在一二线城市。
 
  至于该不该买房,陈玉宇表示,房地产有一个特征,涨价的时候狂涨,盖房子的人多,经济繁荣,经济衰退了,价格是跌的,即便维持名义价格是不跌的,但每年5%的通胀,熬2年之后,房子实际跌了10个点。
 
  如果决定在这个城市长待,不要问此时此刻处在什么周期,也不要问房价是高是低,就买。
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